FAQ

Domande più frequenti e risposte

Una volta affittato, come fa l’inquilino a pagare l’affitto?

L’inquilino paga la società di gestione che provvederà al pagamento delle utenze, spese condominiali e property taxes a fine anno oltre alla riscossione degli affitti. La società di gestione provvederà a trasferire i fondi sul conto corrente del proprietario (dovunque questo voglia ) su base mensile o come verrà indicato dal proprietario stesso, oltre ad inviare un chiaro report mensile o trimestrale, consuntivo costi/guadagni. Ovviamente, per chi lo preferisse, l’inquilino può anche pagare direttamente sul Vostro conto.

La mia preoccupazione è che l’appartamento rimanga sfitto per troppo tempo, chi mi garantisce che si affitta?

Gli immobili che Caseinflorida.it propone sono stati selezionati per zona, caratteristiche e molti altri parametri che garantiscono un affitto in tempi brevissimi, sempre se l’appartamento non è già affittato come in gran parte dei casi.
Ad oggi lo storico delle nostre esperienze dimostra che un’unità immobiliare viene sempre affittata in un arco di tempo che va da 1 a 45 giorni.

Cosa succede se l’inquilino non paga l’affitto?

La legge negli Stati Uniti è molto chiara e tutela il proprietario al 100%; se un inquilino non paga l’affitto avviene lo sfratto, procedura molto veloce che non richiede più di 34 giorni.
Nello specifico lo sfratto può avvenire per 3 motivi:

1) Per non pagare l’affitto. Per contratto ci sono in genere dai 3 ai 5 giorni di grazia e in genere una penale di $50.  Se l’inquilino non paga entro il tempo stabilito, il proprietario ( la società di gestione curerà questo aspetto per voi ) può inviare per posta con ricevuta di ritorno o affiggere sulla porta dell’inquilino, un avviso di pagare l’affitto entro 3 giorni (escludendo sabato e domenica e le festività), specificando il totale dell’affitto o di evacuare l’appartamento.  In caso contrario il proprietario può proseguire con le pratiche dello sfratto o tramite un avvocato o recarsi direttamente in tribunale.
2) Per aver violato il contratto e le leggi dello Statuto.
3) Per abbandono. Abbandono in questo senso è inteso assentarsi per metà mese senza aver pagato l’affitto e senza aver avvisato per iscritto il proprietario dell’assenza. Procedura di sfratto. In Florida è vietato sfrattare senza l’ordine del tribunale.

Viene dato un avviso di sfratto per iscritto in caso di mancato pagamento dell’affitto. L’inquilino ha 3 giorni di tempo per onorare il debito o per evacuare.
Passati i 3 giorni il proprietario sporge una querela e cita l’inquilino in tribunale. La società di gestione inizierà tutte le procedure per il cliente e dopo averlo avvertito.
Ricevuta la citazione, l’inquilino ha 5 giorni lavorativi per rispondere in sua difesa presso il tribunale e per poter esporre il caso anche se è obbligato a depositare, sempre presso il tribunale, il totale dell’affitto dovuto.
Se l’inquilino non risponde alla citazione, il giudice autorizzerà lo Sceriffo a sfrattare l’inquilino. Se risponde alla citazione, verrà fissata una data per l’udienza.
Se all’udienza l’inquilino perde la controversia, l’inquilino dovrà pagare il doppio dell’affitto dovuto, le spese del tribunale ed eventuali onorari dell’avvocato del proprietario. Se l’inquilino non appare all’udienza, perde automaticamente.
Se il proprietario vince la controversia, il giudice emette un mandato allo Sceriffo il quale autorizza il proprietario ad impossessarsi dell’appartamento già solo 24 ore dopo aver affisso un avviso nel condominio dell’avvenuto sfratto. A questo punto il proprietario o l’amministratore può legalmente cambiare la serratura e, dopo 48 dall’avviso dello Sceriffo, potrà impossessarsi di eventuali effetti personali che possono essere venduti per recuperare l’affitto e altre spese.

Gli appartamenti vengono affittati arredati?

Gli appartamenti vengono quasi sempre affittati senza l’arredamento. Quelli arredati in genere sono per affitti brevi, per 6 mesi o mensilmente laddove viene consentito dal condominio e dal comune. Per gli affitti annuali è conveniente affittare senza l’arredamento perchè è consuetudine che l’affittuario porti con sè l’arredamento (escludendo il bagno e la cucina che sono compresi nel prezzo e nalla dotazione dell’appartamento).

Quali sono i costi di un immobile negli USA?

Una proprietà ha 3 costi:
1) Property tax ( la nostra IMU…TASI o come la si voglia chiamare…) che varia da 1% a 2% del valore catastale dell’ immobile (35/40% in meno del valore attuale di mercato). Le property taxes vengono interamente utilizzate dallo stato federale in infrastrutture e le spese sono visibili online.
2) HOA (spese condominiali) che comprendono la polizza assicurativa sulla gestione/manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree comuni, facciata e tetto.
3) Property Management: società che gestisce l’ immobile, ricerca inquilino, paga utenze e quant’ altro oltre a pagare la proprietà ed inviare report mensili. Questo costo varia dal 8% al 12% ed è standard negli USA. Il nostro servizio di Property Management costa generalmente l’ 8%.

Quali sono le spese da sostenere al closing (rogito)?

Le spese per il rogito possono variare a seconda delle tariffe della parcella dell’avvocato, ma indicativamente si aggirano tra l’1,5 ed il 3% circa del prezzo di vendita. Naturalmente per unità di basso valore (p.e. 70-80.000 USD) questa percentuale sale un pò perchè le spese fisse hanno una maggior incidenza.

In genere le spese di un rogito (closing costs) sono le speseda sostenere per la Title Company (corrispondente, grossolanamente, al nostro notaio) e sono composte da spese legali, di registrazione, di trascrizione atto, ecc…
Sono poi facoltative, ma consigliate l’Inspection e la Title Insurance.
Con Caseinflorida.it potrete usufruire di accordi quadro stipulati con nostri Partners locali che Vi consentiranno delle economie.

Vorrei costituire una società a cui intestare l’appartamento, quale procedura si deve avviare?

Una LLC (Limited Liability Company), che sarebbe tipo una srl, può essere costituita anche a distanza; il nostro staff può provvedere alla formazione di essa o atri tipi di società a seconda delle esigenze in 48 ore, oltre ad ottenere per voi la partita IVA ( EIN Number ), fondamentale per rendere la società attiva.
La società avrà un costo annuale di rinnovo pari a 138,75 USD ( tassa federale ).
Caseinflorida.it può occuparsi per Voi della costituzione di una LLC.

Sono obbligato a formare una società?

No. Ma può essere consigliabile, specie per patrimoni immobiliari di una certa rilevanza. Però, per un solo appartamento di valore ad esempio sotto i 100.000 euro, potrebbe risultare una modalità sovradimensionata; ovviamente dipende da situazioni personali e da mille variabili che vanno trattate seriamente, in modo personalizzato, con un fiscalista.
Tra i nostri Partners, vi sono anche commercialisti italiani specializzati in operazioni in USA in caso di Vostra richiesta.
Dal punto di vista delle tasse sull’affitto, queste sono tendenzialmente sempre pari a zero o quasi se si parla di 1 solo appartamento affittato, in quanto si può portare in detrazione un pò tutto (compresi viaggi aerei per la visita della casa e spese di soggiorno, oltre ai maintenance costs, management fees, etc), incluso l’ ammortamento dell’unità che è calcolato in 27 anni. In caso vi sia un guadagno anche dopo la detrazione dei costi sopra citati (cosa molto difficile), le aliquote USA sono comunque molto favorevoli.

Posso affittare la casa settimanalmente o mensilmente?

Questo è regolamentato dal comune e dal condominio. Ad esempio, il 9 GIUGNO 2010 il comune di MIAMI BEACH ha votato “no” contro gli affitti a breve termine. Il comune di Miami Beach è suddiviso in varie zone (piano regolatore) tra cui le zone nelle quali sono permessi gli esercizi commerciali e le aree residenziali. Ci sono tre tipi di aree residenziali:
RM-1: Residential Multifamily, low density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti e le case nelle avenues e nelle strade dalla Drexel Avenue fino a Bay Road (andando ad ovest verso la baia). Nella RM-1 è vietato affittare appartamenti per meno di 6 mesi.
RM-2: Residential Multifamily, medium density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti sulla Washington e sulla Collins Avenue. Nella RM-2 è permesso affittare per meno di 6 mesi.
RM-3: Residential Multifamily, high density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli appartamenti sulla Ocean Drive. Nella RM-3 è permesso affittare per meno di 6 mesi.

Agente/cliente che dice: “NON IMPORTA COSA DICE IL CONDOMINIO O IL COMUNE, IO LO AFFITTO TUTTE LE VOLTE CHE VOGLIO”.

Lo Statuto della Florida, capitolo 718.303 paragrafo 3 autorizza i condomini di applicare una multa al proprietario di massimo $100 al giorno fino a un massimo di $1000 per non rispettare la regolamentazione. Se la multa non viene pagata e la regolamentazione non rispettata, il condominio ha il diritto di sporgere denuncia tramite avvocato e addirittura espropriare l’appartamento. Va ribadito che il comune ha l’autorità di imporre una multa fino a $ 5000 al giorno (cinquemila dollari). Prima di imporre la multa il trasgressore in genere deve apparire in tribunale.

Che durata hanno i contratti di affitto?

I contratti possono avere durata variabile; in genere gli appartamenti che proponiamo ad uso investimento sono locati per il periodo di 1 anno; questo non vuol dire che l’ inquilino uscirà per forza a fine annualità, ma ogni anno verranno rinegoziati i termini. Questo fattore gioca a vantaggio del proprietario in quanto la crisi aveva ridotto i prezzi di acquisto delle case come quelli degli affitti, quindi i prezzi degli affitti sono in aumento e questo garantirà al proprietario una sempre maggiore resa netta.

Come faccio ad aprire un conto corrente personale o a nome della società?

Caseinflorida.it vi assisterà in ogni passaggio; abbiamo degli accordi con alcune banche che vi apriranno un conto corrente in 30 minuti con accesso e-banking e rilascio Visa card. L’apertura del conto richiede, di norma, la Vostra presenza fisica presso l’Istituto di Credito.
Il conto, in genere, non ha costi di apertura o chiusura e neanche di gestione purchè ci sia un saldo minimo (in genere molto basso).

Quali sono i patti tra USA e italia a livello fiscale?

L’italia e gli Stati Uniti hanno un trattato che evita la doppia tassazione (sia dall’Italia che dall’America).

Cosa includono le spese condominiali (HOA)?

Per i condomini in genere, incluso anche quelli di lusso, le spese di manutenzione standard o di base includono anche l’acqua. Ad eccezione delle locazioni per brevissimi periodi, sarà l’inquilino a pagare tutte le spese relative alle forniture dei consumi variabili come elettricità, telefono, televisione e internet, mentre tutte le altre spese condominiali rimangono a carico del proprietario. L’assicurazione dell’edificio contro gli allagamenti, venti, incendio e altre assicurazioni, sono regolamentati in base alle esigenze del condominio. Altre spese, incluse nella voce spese condominiali, possono includere il servizio di sicurezza, l’utilizzo dei campi da tennis, la palestra, la sauna, l’area per il barbeque, idromassaggio, posto barca e la lista continua… Quindi i servizi determinano le spese condominiali.

Per maggiori informazioni mettiamo a disposizione un servizio di consulenza  che può consigliare e seguire il cliente studiando la strategia di acquisto migliore a seconda dei casi.